Mariela Clavijo / Socio
El Deber de Informar en los Operadores Inmobiliarios y la Necesidad de una Ley que los Regule
La gestión de oferta pública de inmuebles en Punta del Este se encuentra concentrada principalmente en manos de las Inmobiliarias y por ende, la búsqueda habitual de una potencial compra se inicia usualmente por este medio.
Ello y la profesionalidad con que debe cumplirse esta actividad, hace imperiosa la sanción de una ley que los regule, punto en el que este sector viene insistiendo desde hace bastante tiempo. En este momento existe un proyecto de ley que fue aprobado por la Cámara de diputados en el período anterior y sabemos que existen dos proyectos más (uno de Asociación de Administradores de Propiedades de Inmuebles A.D.A.P.I. y otro de la Cámara Inmobiliaria de Maldonado C.I.D.E.M.) que en lo esencial coinciden. Nuestro comentario legal de la nota de hoy, va a referirse a la obligatoriedad de la aplicación de la ley 17.250 (más conocida como “Ley de relaciones del Consumo”) que prevé para los operadores inmobiliarios, tanto el proyecto aprobado por la Cámara de diputados en sus artículos 2º y 5º literal “D” como el de A.D.A.P.I. en sus artículos 6º y 12º literales “f . Como recordarán, esta ley fue sancionada en el año 2000 con la finalidad de proteger al consumidor considerado como la parte más débil de la relación, especialmente vulnerable a las estrategias del mercado. Según la misma, es consumidor, no solo el que consume productos o servicios, sino también el destinatario de la publicidad, es decir “quien queda expuesto a la estrategia de consumo”. No obstante ello, en aquel momento se le criticó a esa ley que al definir en su artículo 3º al “Proveedor” mediante las actividades que desarrolla, omitía hacer mención “al comisionista o al mediador que hubiera sido conveniente incluir en forma expresa” Con la previsión que correctamente hacen ambos proyectos se está admitiendo la necesidad de proteger al que va a adquirir o rentar una propiedad y esta protección se reflejará entre otras cosas en: 1. La obligación que se impone a los operadores de proponer los negocios con exactitud, precisión y claridad. (Precio, condiciones, cargas de escrituración, afectaciones, restricciones del inmueble, medidas, superficies, linderos, porcentualidades, aptitud constructiva, zonificación, indicadores urbanísticos, planos, etc.) 2. La publicidad que no puede ser engañosa ni por acción ni por omisión. El fenómeno de la publicidad, si bien conforma el derecho a la libre expresión del pensamiento, debe ser ejercido dentro de ciertos límites del momento que esta libertad de expresión debe ser auténtica, veraz y legal. 3. Para el caso de que se efectúe una propuesta y el operador requiera –como es de estilo- una «reserva ad referendun del propietario», será necesario contar con un “boleto de reserva” que proteja al cliente describiendo con claridad las condiciones de la oferta. Este instrumento preliminar, es de gran utilidad porque le permite a la inmobiliaria actuante consolidar el negocio, en condiciones claras, permitiendo que posteriormente el escribano actuante pueda solicitar toda la información registral necesaria y previa a la formalización de la escritura de compraventa o compromiso en su caso. 4. La intervención de operadores inmobiliarios matriculados que avalarán la confianza del cliente. El funcionamiento ilegal, es decir actuar en el mercado sin la debida matriculación profesional, se encuentra penado por los proyectos. De lo que se viene de exponer así como la necesidad de evitar el informalismo en esta actividad (“inmobiliarias golondrinas”) hace imperiosa la sanción de una ley que regule a los operadores inmobiliarios, ya que ello repercutirá directamente en la conveniencia de recurrir a estos servicios profesionales. Comprar con la intermediación de estos operadores, presupondrá que los mismos den cumplimiento previo de los recaudos antes mencionados, y otorgarán al comprador seguridad jurídica en la operación. La profesionalidad que exigen estos proyectos de ley al operador implicará también una capacitación que, importará una mayor seguridad en él tráfico y el quehacer inmobiliario, que se traduce en efectividad y eficiencia, en beneficio de quien contrata estos servicios. Es un hecho público y notorio que en casos de inversión, desarrollo de viviendas familiares o emprendimientos de desarrollo urbanísticos, edificios, barrios cerrados, clubes de campo, paseos de compra etc., estos profesionales se integran desde la etapa de proyección integral del negocio, desde la elección del predio hasta la realización del producto, aportando en muchos casos socios inversores y compradores. En conclusión y en atención a lo expuesto más arriba los operadores inmobiliarios deben conocer correctamente el producto que ofrecen a sus clientes, están obligados a informar al interesado las características de los inmuebles, y sobretodo deben tener la capacidad para formalizar con claridad el negocio previo.
